JKK賃貸を検討中の方へ
家賃高騰の現在、家賃割安の「JKK東京の賃貸物件」がとても人気です。本記事では、はじめてJKK賃貸住宅を検討している方に、実際にJKK東京居住経験のある筆者が、その種類・魅力・注意点を実践的な内容で、わかりやすくお伝えします。
JKK東京取り扱い賃貸住宅は、大別すると３種類
JKK東京での主な取り扱い賃貸住宅は、「都営住宅」・「都民住宅（東京都施工型都民住宅のこと、以下「都民住宅」に略）」・「一般賃貸住宅」の３種類です。そして、これら三者では、入居時の収入条件が大きく異なります。本記事では、これら3種の違いについて述べた後、「一般賃貸住宅」の詳細をご案内します。
*JKK東京の公式ページでは、「中野区営住宅・中野区立福祉住宅」・「町田市営住宅・都営住宅」・「高齢者向け住宅」・「指定法人管理型都民住宅」も紹介されていますが、これらは物件数が少なかったり、J民間業者が管理・募集をしていたりするため、本記事では取り扱いません
JKK東京賃貸住宅のネット上情報は、誤情報だらけ
WEB上では、AI回答も含め、上記3種類の賃貸住宅の「入居条件」・「応募方法」などを混同した誤情報が溢れています。たとえば、都民住宅の入居条件を調べると、「都営住宅」の情報が混じっていたり、JKKの一般賃貸住宅の年収条件を「都民住宅」と混同していたりします。
かといってJKK公式サイトは、情報量が多すぎます。本記事では、これら3種のJKK賃貸を簡単に比較説明した後、「一般賃貸住宅」について、わかりやすくご案内します。
JKK住宅「都営」・「都民」「一般賃貸」の収入条件
JKK取り扱いの「都営住宅」・「都民住宅」・「一般賃貸住宅（公社住宅）」について、最も重要な「収入条件」を表にまとめました。
| 種別 | 都営住宅 | 都民住宅 | 一般賃貸住宅 |
|---|---|---|---|
| 収入 条件 | 上限制限 世帯収入を合算して計算。世帯所得の低い方向け。 詳しくは、公式サイトの都営住宅 所得基準判定 シミュレータ | 上限・下限の制限 世帯収入を合算して計算。都営住宅の所得を超える中堅所得層向け。 詳しくは、公式サイト東京都施行型都民住宅 所得基準判定 シミュレータ | 下限制限 世帯収入を合算して計算。所得基準は家賃４倍程度。満60歳以上は、貯金額が家賃100倍以上でも入居可能。各種救済措置あり 詳しくは、公式サイトの「申込資格・必要書類」ページ内の「月収額による審査」・「貯蓄額による審査」 |
JKK住宅「都営」・「都民」「一般賃貸」の入居条件比較
JKK取り扱いの「都営住宅」・「都民住宅」・「一般賃貸住宅」について、主要な入居条件を表で比較します。
| 項目 | 都営住宅 | 都民住宅 | 一般賃貸住宅 |
|---|---|---|---|
| 入居対象 | ファミリー世帯・単身（単身者は、都内に3年以上居住の「60歳以上または、心身障害者の方。DV被害者」など） | ファミリー世帯（*単身者向けなし） | ファミリー世帯・単身（単身者は、区部の住宅：3DK以下の間取り。市部の住宅：3LDK以下の間取り） |
| 募集方式 | 定期募集（年４回）に対しての抽選方式。（住宅困窮度に応じ優先的に当選確率が上がるポイント方式あり）。他に、毎月募集・随時募集（先着順）・高齢者等ふれあい同居募集もあり。 公式サイトの都営住宅入居者募集サイトから申し込む | 空き家検索サイトにて申込先着順。JKK東京公式サイトの「東京都施行型都民住宅」で詳細を確認 | 空き家検索サイトにて申込先着順。JKK東京公式サイトの「一般賃貸住宅」TOPで詳細を確認 |
| 入居困難度 | 非常に困難（2026年2月の区部平均抽選倍率83.1倍） | 困難（空き家検索サイトでは、空き物件ゼロのことがほとんど） | やや困難（人気物件は数分程度で埋まる。ただし、一部物件は、空きあり） |
| 家賃 | 周辺民間家賃相場の半額～1/4程度。世帯の年間所得により変動。平均家賃約23000円（2016年3月末データ）。 | 周辺民間家賃相場と比べ2、3割以上安いことが多い。一般賃貸住宅よりやや安め | 周辺民間家賃相場と比べ2、3割以上安いことが多い。 |
| 家賃以外 の費用 | 敷金（3か月分）。「礼金・仲介手数料・更新料」不要。家賃と別に、共益費・自治会費 | 敷金（通常2か月分。一部3か月分）。「礼金・仲介手数料（公社から申し込んだ場合）・更新料」不要。家賃と別に、共益費・自治会費 | 敷金（通常2か月分。ただし指定保証会社利用で敷金0円）。「礼金・仲介手数料・更新料」不要。家賃と別に、共益費 |
| 主な 入居条件 | 申込時に都内居住（単身者は継続して３年以上) 住宅に困っていること（自己所有の家などがない） 単身者は、高齢者・障害者など 所得が基準内であること *都営住宅の入居資格 | 申込者が東京都内に居住 現に自らの居住用住宅が必要（自己所有の家などがない） 同居親族がいること 所得が基準内であること *都民住宅の入居条件 | 日本国内に居住の成年者 現に自らの居住用住宅が必要（自己所有の家があっても遠方・売却予定がある場合などはOK） 保証会社をご利用いただくか、連帯保証人を立てられる方 所得が基準内であること 詳しくは、公式サイトの「申込資格・必要書類」 |
都営住宅・都民住宅のさらなる情報は、以下記事もご参照を
都民住宅とは？（東京都施行型都民住宅をわかりやすく）
都営住宅と都民住宅の違いとは？
以下、本記事の本命であるJKK一般賃貸住宅の魅力・攻略法をご紹介
JKK「一般賃貸住宅」の収入基準を攻略
家賃の安さから「都営住宅」・「都民住宅」も魅力的ですが、所得基準が厳しいのが実情です。収入条件が以下に該当する方は、JKK一般賃貸住宅がおすすめです。JKK一般賃貸住宅の収入基準の「基本から裏技まで」をご紹介します。
家賃の4倍程度の収入がある
JKK一般賃貸住宅の収入基準は、申し込み家賃のおおよそ3～4倍です。
申込者本人の月収が月収基準を満たすか、「申込者本人の月収が月収基準の2分の1以上」の場合は、同居者全員の収入を合算し、合算した合計月収額が月収基準以上なら、収入基準を満たします。
収入基準の詳細は、JKK公式サイト「申込資格・必要書類」ページ内の「月収額による審査」または「貯蓄額による審査」をご覧ください
世帯所得が多い・増える見込みがある
都営住宅・都民住宅には所得の上限制限があります。都営住宅の場合、入居後に所得が上限基準より増えてしまうと、退去を求められます（都民住宅は、入居後に所得が上限を超えても、退去を求められることはありません）
所得がそれぞれの上限基準よりも多い場合、今後超える見込みがある場合は、JKKの一般賃貸住宅がおすすめです。
子育て世帯は、各種手当を収入として加算可能
JKK一般賃貸住宅で所得基準の下限に近い方への役立つ豆知識です。
子育て世帯の場合、月収基準に、月収に加え、「児童手当・児童扶養手当・児童育成手当」も含むことができます。お子さんが多いご家族などでは、この差は大きいかもしれません。
*都民住宅の場合、世帯の所得基準は、給与収入・事業者所得・年金収入で決まり、それ以外で収入を加算できる措置は原則ありません（老人扶養控除などの特別控除はあります）。
株式の「配当所得」なども月収として認定
JKK一般賃貸住宅の場合、月収として「給与所得者・事業所得者・公的年金」の他に「利子所得・配当所得その他これらに準ずる所得」が認められています。そのため、株式の配当所得なども月収として合算できるので、投資をしていて、収入基準の下限に満たない場合は、これらもカウントしたうえで、月収基準を再計算しましょう。
満60歳以上なら貯蓄額によっては、入居可能
申込者が「収入基準」に満たなくても、満60才以上なら、「申し込むお部屋の家賃の100倍」の貯蓄額がある場合、「貯蓄額での審査」をクリアできます。なお、貯金額での審査においては「株式・社債・保険は対象外」・「円預金の残高が対象」です。
なお、申込者の貯蓄額が家賃の100倍以下でも、「申し込むお部屋の家賃の50倍」以上あれば、以下のどちらかで基準をクリアできます。
- 申込者本人と同居者全員の貯蓄合算額が、「申し込むお部屋の家賃の100倍」以上
- 申込者の月収が「月収基準の2分の1」以上
連帯保証人の活用で月収基準を満たせることも
申込者の月収が月収基準に満たなくても「満60歳以上」・「障がい者」・「ひとり親世帯」の場合、「月収基準の特例利用」として「連帯保証人（同居者ではないこと）」を立てることができます。そして、「連帯保証人の月収が申込み住宅の月収基準以上」の場合、月収基準を満たすことができます。
オリコフォレントインシュアの審査をクリアすればOK
JKK東京公認の保証会社オリコフォレントインシュアの審査に合格すれば、「月収基準」を満たさないでも、月収基準は合格とされます。
信販系（過去にスマホ代、クレジットカード、奨学金などの支払遅延があると通りにくくなります）の保証会社なので、審査は厳しめですが、収入は若干少なくても、支払遅延等が過去にない方は、審査に通る可能性があります。
トミン・コーシャ・カーメスト等の分類について
JKK物件は、以下の4タイプとなります。「物件名=地名」とは、物件名が地名だけの物件です。たとえば、江東区の「越中島」・「南砂」などのような物件です。「トミン」は、トミンハイム・トミンタワー、「コーシャ」は、コーシャハイム・コーシャタワーがあります。
| 項目 | 物件名=地名 | トミン | コーシャ | カーメスト |
|---|---|---|---|---|
| 特徴 | 昔ながらの団地のような物件。ただし、江東区「南砂」のようにきれいなリニューアル住宅があることも。単身・ファミリーあり。間取りは2DKくらいまでと小さめ。 | 間取り広めのファミリー向け物件に強い。4LDKなどの広い間取りも。タワー物件もあり | カーメスト登場前の比較的新しめのJKK住宅ブランド。単身・ファミリー向けあり。オートロックや追焚機能、浴室乾燥機などがあることも。子育てに優しい物件も多い。タワー物件もあり。 | JKK最新の住宅ブランド。単身・ファミリー向けあり。子育てにやさしい「こどもすくすく住宅認定」を取得した物件が多い。今どきの最新設備も充実。現在8カ所。ペット可物件も1カ所あり。 |
| 家賃 | 安い | 広さのわりに安い | 安いがトミンよりはやや高い | 築浅物件のわりにはやや安い |
| 築年 | 築40年を超す 築古物件が多い | やや古め | やや新しい | 竣工は、2022年以降。築浅物件のみ |
JKK公式サイト「カーメスト」について
JKK公式サイト「子育て世帯に安心な住宅」
*トミンハイムは、「都民住宅」制度に基づき中堅所得者層向けに整備された公的賃貸住宅ですが、「都民住宅（東京都施工型都民住宅）」とは異なり、JKK一般賃貸住宅となります。
JKK築古物件の耐震性について
築年数が古い物件であっても公社が入居者募集を行っているJKK住宅は、「1.新耐震基準に適合」または「2.耐震診断により耐震性が確認、もしくは、耐震改修によって耐震性が確保された旧耐震基準の住宅」となるので安心です。
「２」の場合、国土交通省告示第184号「地震の振動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が低い」とされているIs値0.6以上かつq値1.0以上となります。
